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发布时间:2019-05-25 13:15

  【孟博士海外投资】海外投资必看,曼谷三十年房地产发展史:曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍,曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。

  协商房价:买家对选中的房产出价,经过与卖家的反复协商,买卖双方敲定最终成交价格;二是房屋评估鉴定。房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结;三是查证房屋所有权的注册登记档案。买方律师在国家地产登记局查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实;四是签署合同。如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题,买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同,合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同,房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金;房地产交易的完成。绝大多数私人协约式交易的房产,从签署合同到最后的交易完成,即交付房款,通常需要1个月的时间。在这段时间里,买家一般会为新房做准备;银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师,最终经过卖方律师,进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局的注册登记档案里。土地私有化且受国家政策干扰因素较少,因此在资产配置方面更具有稳定性,吸引着越来越多的中高资产人士选择。投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率在人民币国际化进程加快的步伐下,中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时。

  在过去30年里,全球主要城市的发展都经历了惊人的巨变,从1988年到2018年,曼谷经历了翻天覆地的变化。那这种约定对于投资性的业主来说可能会有一定的限制,而且它毕竟是国人比较熟悉的这种公寓建筑,所以有些时候国人到海外就会觉得我在国内住公寓,到海外还要住吗?为了给予市场和金融机构宽裕的存量清理和整改转型时间,适当延长了此前征求意见稿中的过渡期,从2019年6月30日延长至2020年底。对于高净值人士的线美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。

  2018年全球金融科技投资创历史新高,达到553亿美元上海2019年2月26日电 /美通社/ -- 埃森哲(纽交所代码:ACN)最新研究显示,2018年中国成为全球最大的金融科技投资市场。去年,全球金融科技投资总额增长超一倍,达到创纪录的553亿美元,中国市场贡献了超过四成(46%)的投资额,备受投资者的青睐。领英教育科技(廊坊)有限公司孟博士通过埃森哲研究发现:中国成为全球最大金融科技投资市场2018年,中国市场的金融科技投资总额增长了八倍,达到255亿美元,接近于2017年全球金融科技投资总额(267亿美元)。中国家庭也不至于在股票资产上的配资比例如此之低。毕竟不是中国没有能赚钱的企业,而是那些好企业因为国内股市不够成熟而去了海外上市,致使中国家庭无法分享这些好企业的增长红利。

  说到城市的变化,最感官的还是地价与房价的变化。对于中级的海外置业者,也就是说家里比较富裕,但并不是那种超级有钱的高净值客户,并且愿意做出一部分资产配置的话,他的预算大概是不超过100万美金;投资保护主义的声音几年前陆陆续续已经有了,但这两年的调门越来越高,而且从发展中国家蔓延到发达国家。家庭金融资产可分为三大类:一是低风险、低收益的现金和银行存款;二是高风险和高收益的证券类资产,主要是股票和债券;三是中等收益和风险的养老保险类资产。不论是境内还是境外,“去刚兑”都是大趋势。因此投资者在涉足境外投资时一定要有自担风险的警醒意识,在国内投资也要尽快适应“无刚兑”的市场新趋势。在麻袋研究院看来,随着中国版CDR发行机制的完善,如果国内高风险高收益的投资工具能进一步完善,相信中国家庭的资产配置比例也会做出相应调整,朝着更健康、更有效的方向发展。对比中国,全部家庭金融资产中现金和银行存款占比50%;类似银行存款的银行理财11.9%;证券类资产(家庭直接购买的股票和债券,以及通过公募和私募基金购买的证券和股权)占比27.6%;除了投资海外的渠道越来越多,海外投资的种类也越来越多,房产、基金、国债、保险等等,当然,众多的投资种类中,还是房产投资对中国的投资客来说最为熟悉,也最容易接受。海外房产项目正成为未来的主要投资方向。相对于国内的物业资产配置,海外资产正在显示出投资、环境和教育等多方面的配套优势。提前购买资产,既能保证投资回报,又能够解决环境改善、教育资源的获取等配套问题。中国的金融市场多数产品没有对外联通,这直接限制了国内日益增长的高净值人群分享世界经济成长的大好机会。

  曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍,曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。非洲地大物博,拥有众多资源却未得到充分开发利用。因此,很多国家的目光都投向这片大陆的能源行业,外资企业纷纷抢滩水能、太阳能、风能等众多能源市场。其中,非洲电力供应极度紧缺,经常会看到这些局面:为了给手机充电,非洲小伙三天就要跑道镇上一次。以及五花八门的充电方式。这些情况都证明了非洲电力建设不足。为了推动经济发展,推动城市化发展,让电气化跟上人口增长的步伐,非洲电力市场进行了改革,让全球的电力投资者都将拥有参与非洲电力市场的机会。近年来,海外投资热潮如火如荼,深受高资产人士的追捧。无论是从改善生活环境、提高生活品质、子女教育和未来职业发展、扩展事业平台、享受优越福利待遇等,塞浦路斯都是一个值得投资移民的目的国。

  从1988年到1996年,在亚洲四小虎崛起时期,曼谷地价已经遭遇了大幅上涨,但在1997年金融危机爆发后便急转直下。

  21世纪初,价格恢复增长,过去两年,中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。

  在1988年,曼谷写字楼的体量不到100万平方米,而到了2018年,达到了878万平方米;未来会继续增加海外金融配置。而对那些已经在海外有过金融投资的人进行访谈,可以发现,80%的人把“资产配置、分散风险”作为自己海外金融投资的首要目的;其次是财富的“保值、增值”,还有3成的人把“为将来养老考虑”作为海外金融投资的目的。随着贸易的发展,新的一些情况又发生了,有这么几个情况:我们的贸易迫切要升级。过去我们加工贸易,它对经济增长的作用逐步削弱。劳动密集型的加工贸易,技术含量比较低,随着中国劳动力成本逐步提升以后,依靠成本驱动型的贸易越来越缺少竞争力。土地私有化且受国家政策干扰因素较少,因此在资产配置方面更具有稳定性,吸引着越来越多的中高资产人士选择。投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率在人民币国际化进程加快的步伐下,中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时。

  1988年的公寓数量是3112个单位,2018年,这一数量则达到了近70万个单位;

  商铺的数据,从1988年的不到100万平方米升到了2018年的780万平方米。

  过去的三十年分三个阶段来谈下,曼谷在过去30年的城市发展以及房价变化。作为参考的一个参数市场风向标,为曼谷的高端公寓市场。

  值得一提的是,相对于国内70年的物业产权,海外房产绝大多数都是永久产权,房屋的升值来源主要是土地增值。由于海外房产没有使用年限的限制,其房屋价值会由于土地的增值而增值。在投资目的地的选择中,中国港澳台地区的选择者最多,达37%。今年以来,北美和澳大利亚、新西兰地区也都大幅增长,分别为29.1%和26%,这是出于美国经济的进一步复苏,以及澳大利亚、新西兰日益成为华人移民及投资的双重首选所致。为什么投资海外?现在越来越多的人开始关注,或者已经投资海外的资产,这是大趋势。亚投行的建立,也将为包括澳大利亚在内的成员国进行基础设施建设方面的重大投资。这一系列重大举措都意味着未来相关领域的资产投资配置机会,抓住这一机遇资产配置投资相关上下游领域,或将成为距离爆发式增长最近的一个“风口”。

  在这最初的10年间,高端公寓的设计比较简单,交房也是以毛坯的形式;很多国人在海外是倾向于购买single family house也就是独栋别墅的,因为它满足了国人海外置业的一切心理需求,同时由于它不需要和邻居打交道,所以可以更好的注重隐私。首先更正一个误区,海外投资不会帮你赚大钱。如果你自己在中国生活了几十年却没能在你生根的地方财务自由,又怎么能指望你将资金放到你自己都不熟的海外而大富大贵。开户选择首先是选券商,笔者认为选择券商是最重要的一步,很多朋友的第一印象是选择天天在中国互联网上打广告的美国券商,以及美国新兴的“互联网券商”。笔者认为选择中资券商在香港的子公司是最有利的选择。随手举几个例子比如招商证券旗下的招商香港,南华期货旗下的横华国际,华泰证券旗下的“华泰金融控股香港”,实际上,只要是在国内排名前10甚至前20名的证券公司或者期货公司,都在香港有一个子公司,香港是混业经营同时是全球市场,只要有一个子公司,就可以代理买卖港股,美股,其他国家股票,以及布伦特石油期货,外盘期货等各种主流品种。

  Somkid Garden是曼谷的第一个奢华公寓,于1991年建成,当时的单价是45000泰铢,到了1997年曼谷的奢华公寓达到了65000泰铢的水平。

  但是这一阶段,由于市场对于奢华公寓的接受程度低,最终因为体量过小而导致了一个非常低的入住率。1997年的经济危机使得随后的5年的整个房产市场一直低迷。这个时期曼谷的均价在2万-2.5万泰铢每平米。泰国房价在此期间仍旧能保持原本价格,主要是因为当时的泰国政府利用“禁止赎回”的财政的手段来防止房价下跌。

  这时候的曼谷提前进入了城市建设发展阶段,一个又一个的商圈开始形成,1999年第一条BTS轻轨运营到2004年第一条MRT地铁运营,都给曼谷带来了巨大的活力。对于高净值人士的线美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。“不把鸡蛋放在同一个篮子里”,实现分散投资的意义在于降低风险,保证用户收益的稳定性。最稀缺的是养老保险类资产,只有10.5%,过去十年这个比例没有像国际经验显示的那样随着收入水平增长而增长。带您了解为什么投资海外房产,为什么投资马来西亚?东南亚这边,首先泰国,泰国唯一有价值投资的就是曼谷,其他地方没有任何人口支撑,未来变现非常的难。而曼谷核心地段的房价已经在6万以上,甚至一些高端公寓在11万,而同样吉隆坡核心地段的房子只要三万多就可以。泰国不允许外国人购买带土地的房子,甚至高层的一楼也是不允许购买的。越南目前泡沫严重,人均gdp只有2000美元,但胡志明的房价搞得离谱,很多房子卖到了700万-2000万,而且还有外汇管制,非常繁琐。柬埔寨人均GDP只有1384美元,而唯一勉强有投资价值的金边房价已经在15000元到20000元以上了,根本买不起,整个经济过于初期,风险太大。

  特别是市中心地区的交通路线万,继而使得周边的土地价格大幅度增长。正是因为这些公共路线的改变,随之也改变了人们出行方式与生活、娱乐方式。经过98年金融危机之后的千禧年,经济复苏提升了市场的信心,银行持续向开发商和客户提供贷款支持,这10年,设计理念向绿色,时尚发展,交房也是以标准精装修来交付;

  高端公寓的价格由2002年的60000泰铢的均价,暴涨到2007年的15万泰铢的均价,2007年最具代表的公寓,The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。

  这个阶段的泰国曼谷所有的城市重点区域已近有了一个很明显的雏形,例如素坤逸区、阿索克(BTS Asok站)、RAMA9、Sathon区等。不论是境内还是境外,“去刚兑”都是大趋势。因此投资者在涉足境外投资时一定要有自担风险的警醒意识,在国内投资也要尽快适应“无刚兑”的市场新趋势。中国家庭出现区别于境外家庭的资产配置比例,除了自身的投资理念不同外,更重要的是境内外资本市场不同引致。欧美发达国家的中产以上人群基本会把个人资产的20%左右配置为海外资产,甚至像新加坡这样的国家,由于自身领域较小,海外资产配置比例可以达到30%以上。同时,目前国内的股票,基金,理财等监管和政策并不是那么完善和成熟,整体的投资风险性会很高,让投资人望而却步。而房地产黄金时期已经过去,现在全国大范围限购限贷,尤其是北京目前限购更是全国最严格,短时间内房价不会出现大的增值,其实2018年北京的房子是跌的。再加上现在gdp增速放缓,红利消失,更凸显了海外资产配置的重要性,和他的趋势性。

  由于市中心的可使用的土地面积越来越少,导致土地价格上涨。又因为土地价格占房产开发成本比例较高,使得越来越多的开发商建造更高的楼层。在这10年中,曼谷的豪华公寓设计已经达到了世界水平,新的建筑材料和高科技的使用,一个又一个地标建筑的出现,我们也可以直观的感受到曼谷城市面貌的日新月异。

  2008年,全球经济危机爆发,泰国也受到了影响。直到2010年之后才开始了一段非常平稳的上升期,高端公寓也从2010年的13万泰铢每平方的均价飙升到2018年的28万泰铢每平方的水平,并且仍在平稳上涨。

  这一阶段的发展主要是得益于,覆盖逐渐全面的轨道交通系统,城市的现代化发展程度,人们对长期投资房产市场的信心以及大量海外买家的出现。

  1980年代提出跨国投资理论,认为对外投资的决定因素是一个国家的经济阶段所决定的,投资发展的周期理论,一个国家人均GDP可以跟投资关系划分成四个阶段:阶段一:人均400美元以下最贫穷国家,对外投资等于零。阶段二:人均GDP在400到2000之间,对外直接投资比较少,可能会大量吸引外国投资,外界对你的投资环境感兴趣了,你对外投资和人家对你投资这两者之间的差叫净值。阶段三:2000到4750美元之间,外国投资不断增加,你对外国的投资也在增加,但是两个相抵了以后,还是外国对你的投资多。阶段四:4750美元以上,就变为正的,就是对外投资大于外国对你的投资。我们国家从去年开始,对外投资高于外国对中国投资,差额大概100亿美元,这是第一次出现的逆转,但大家也知道,中国的人均GDP已经7000多美元了,所以我们这个规律比全世界的规律要晚一点。近八成高净值人群计划增加境外投资比例。36%的受访人表示目前已经把5%~20%的资产投入海外;22%的人表示仅在海外投入5%以下的资产;同样也有22%的受访人已将20%~50%的总资产用于配置海外资产;另有5%的人在海外投入了50%以上的资产,平均下来,受访的高净值人士的海外资产占其总资产的比例为16%。需要注意的是,对于大部分普通的高净值客户来说,事业和生活都在国内,因此即便是炒美股挣了钱,最终也还是要回到国内消费和投资。对于中国国籍的公民来说,首要一步就是开设一张境外银行卡,其中最合规的通道还是香港。观点地产新媒体了解,在业绩会上,当代置业管理层对海外投资及发债问题均有所回应。其中对于海外投资,执行董事兼总裁表示,海外投资在公司层面占比不会太高,会控制在5%以内。各区域高净值人群资产倾向性不同分区域看,北美的高净值人士继续青睐股票(36.8%),仍是所有地区中最大的股票持有者,随后是日本(29.7%)、欧洲(28.7%)、亚太(不包括日本)(26.4%)、拉丁美洲(20.3%)。投资保护主义。这些年中国企业开始走出去,积极利用国际国内两种资源开拓国际、国内两个市场,这个方面中国有很多自己独特的优势。中国制造业产能非常巨大,能力非常强,我们可以搞好全球产能合作。因为世界非常不均衡,我们有很多过剩的产能,海外有些地方产能是短缺的,我前年到非洲,中部非洲的水泥价格是中国的三倍。因为那里没有水泥厂,水泥有运输半径,只能在当地买,钢材也是一样。所以关键是怎么把产能安排到迫切需要的地方去,供需能够平衡的地方去。对比中国,全部家庭金融资产中现金和银行存款占比50%;类似银行存款的银行理财11.9%;证券类资产(家庭直接购买的股票和债券,以及通过公募和私募基金购买的证券和股权)占比27.6%;

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