现在有100w是买信托还是商铺

发布时间:2019-10-02 14:14

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  展开全部商铺投资不确定性太大,除非是黄金地段的旺铺,但是这种又可遇而不可求。

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  信托产品就是由信托公司发行的金融产品,信托公司的是有金融牌照的,门槛非常高,一般都是国企或上市公司为背景,目前全国也只有70家不到的牌照,清一色都是大佬。信托产品是分为单一信托和集合信托,单一信托和我们普通投资无关,撇开不说。市面上在销售的基本都是集合信托。

  信托产品作为金融机构发行的金融产品,其最大优势有金融机构作为背书,含隐形的刚性兑付。也就是说,购买集合信托,信托公司名义上不能保本保收益,但是一般来说为了保住信托牌照及行业地位,一般都会拼了命的兜的。其次优势为信托公司都有较为严密的风险控制机制,确保信托产品的本息兑付。举个例子,一款地产信托的成立会有以下几个步骤:1、借款人的调查(财务、股东、背景、行业地位、过往业绩、企业征信等)2、项目的可行性尽调(查明资金缺口、针对项目的未来发展趋势、SWOT分析等)3、抵押物的尽调(是土地、在建工程还是其他形态;判断其价值,按实际成交数据,约定折扣率;判断处置的可行性,地段、价值等)4、还款来源的尽调(按照初定的借款期限从项目的实际出发,判断其去化能力,是否能覆盖本息;截取其它还款来源的,分为第一、第二、第三还款来源)5、担保人的尽调(逻辑参照1)。汇总以上信息形成尽调报告,上风控、法务会议。通过后过信托公司自己的决策大会,去股东方备案,都没有什么问题,上报监管部门银监会,审批。审批通过后公开发行。由此要表达的是一款集合信托的发行,其背后逻辑是相当复杂的。其风险控制手段不会比银行的信贷、券商的中票短融差多少,无非借款人准入门槛相对来说对行业限制略低。

  信托产产品也存在一些劣势,如1、投资门槛较高,因为一般集合信托产品的门槛为100万起步,这让很多大众投资者就望而祛步了。2、信托产品往往年限较长,往年期限多以1年期为主,目前市面上多为2年。3、流动性较差,信托产品不像证券市场的标的产品流动性这么好,往往购买了的投资人只能持有到期,想转让比较麻烦,z转让的市场也比较封闭。4、投资的标的资产过于集中,信托产品的资产主要集中在地产、政府平台上,而这两类资产的现金流情况逐步恶化(主要受地产环境影响),加上信托有基金子公司、券商、私募基金的竞争,往往进入的资金大多为借新还旧。因此资产的集合导致风险的积累。

  1、解决门槛较高的问题,是和几个死党合伙购买,因为合同一定要一个人签署,因此一定要是死党,然后再签订协议(以借款的形式,约定期限和利息)。

  2、不要一味的只关注信托收益,要从信托产品的期限、品质、自身资金使用情况等信息综合衡量信托产品的投资价值。

  3、选择信托公司,信托公司虽然数量不多,但是也有接近70家,对于信托公司的背景,网上还是比较透明,一定要查清楚几个信息:1、是否是正规的信托公司(目前有些投资公司把产品做的和信托一样,属于假冒类的,一定要小心)2、信托公司的背景(最好是有央企、国有背景的,比如像是国家电网这样的大国企背景,相对来说会稳点)。

  4、 选择好信托产品的分类,信托公司也会发行阳光私募(证券投资型的)这些产品是非固定收益的,和股票型基金的运作是一样的,别一看是信托公司发行的就把这类产品当固定收益的去买(一些代销平台将这类证券型产品的收益去和固定收益产品对比,是非常没有职业道德的)。

  5、了解信托产品的尽职调查报告,一般这类资料还是需要和工作人员沟通才能拿到,一定要详细了解项目背后的故事,如信托资金投放的主体、项目用途、还款来源等,诸如项目描述不清楚的,三四线城市地产项目的、非百强政信类的、流贷类的项目还是需要报有敬畏之心,敬而远之。

  6、 选择渠道,最好去信托公司直属的财富中心购买,一些小的第三方代销平台最好还是别去,这类机构专业能力不一定够,去信托直属财富中心,里面的理财经理会和你成为朋友,一些非信托的理财问题他们也比较懂,可以多一个咨询学习的路子。

  7、投后管理,投资后不能就坐着等信托到期,要主动和工作人员沟通,再关键节点,了解投后的情况(信托公司一定周期要做贷后管理的)。这样确保项目信息的透明度,未雨绸缪。甚至再项目进展信息不透明的情况下,实地去了解项目进展。

  8、 一些拆销平台的问题,目前有些平台将信托产品拆分,这个问题个人认为是很危险的,参照1的做法,是隐形的,始终死党中签署合同那个人是可以主张权益的,但是明目张胆的拆分是触犯了《信托公司集合资金信托计划管理办法》中的:(1)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织;(2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币,且能提供相关财产证明的自然人;(3)个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币,且能提供相关收入证明的自然人。明着投资人先未按管理办法来,如信托项目发生违约,会给参与拆分的投资人带来不必要的麻烦。

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